Avrupa kıta hukuku mirası üzerine gelişmiş medeni hukuk toplamda beş farklı ana dala ayrılır:
- Aile hukuku
- Kişiler hukuku
- Miras hukuku
- Eşya hukuku
- Borçlar hukuku
Ülkemizde bu hukuk dallarını kapsayan en kapsayıcı yasa metni ise 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’dur. Bahsi geçen kanun Kasım 2001 tarihinde TBMM tarafından kabul edilmiş ve 1 Ocak 2002 günü itibariyle yürürlüğe girerek son halini almıştır. Bu dallar arasında eşya hukuku kendi içinde gayrimenkul hukukunu da kapsar.
Gayrimenkul hukuku, halk arasında emlak hukuku, tapu hukuku, taşınmazlar hukuku ve benzeri isimlerle de anılabilir. Gayrimenkul hukuku mevzuatı üzerine uzmanlaşmış ve tecrübe sahibi gayrimenkul hukuku avukat kadroları için de tapu avukatı, emlak ve emlakçı avukatı gibi farklı tanımlamalar kullanılabilir.
Gayrimenkul Hukuku Neleri Kapsar?
Gayrimenkul hukuku kapsamına giren konuş başlıklarında üç farklı avukat yardımına ihtiyaç duyulabilir. Bunlardan ilki arabulucu olarak bir avukattan hakem rolünü üstlenmesini ve taraflar arasında mutabakat için iletişim kurmasını istemektir. Bir diğeri de çeşitli hususlarda herhangi bir dava olmasa bile hukuki danışmanlık ihtiyacıdır. Son olarak da gayrimenkul hukuku davalarınızda bir avukata vekalet vererek davalar açabilir, size açılmış bir davada savunmayı yapmasını isteyebilirsiniz. Bütün bu hizmetlerin kapsamında aşağıdaki konu başlıkları en sık görülen uyuşmazlıklar ve hukuki gereksinimleri listeler:
- Tapu tescil işlemleri,
- Tapu tescili iptal davaları,
- Kamulaştırmadan süreçleri,
- Geçit hakkı davaları,
- Kiracı tahliye uzlaşmazlıkları,
- Yabancıların mülk edinme işlemleri,
- El atmanın önlenmesi davaları,
- Kira bedellerinden doğan uyuşmazlıklar,
- İzaleyi şüyu,
- Gayrimenkullerin rehin işlemleri,
- Tasarrufun iptali için açılan davalar,
- Kar irtifakı süreçleri,
- Ecri misil,
- İstihkak davaları,
- Gayrimenkullerden oluşan sermayelerin yönetim işlemleri,
- Emlak ipotek işlemleri,
- Ayıplı emlak davaları.
Bu listedeki konu başlıklarının genişletilebilir olduğu unutulmamalıdır. Gayrimenkul hukuku ihtiyaçları duyan müvekkiller çoğu zaman aşağıdaki aktörler olur:
- Emlak kredileriyle (mortgage) ilgili hizmet veren kurumlar,
- Taksit ile ev satın alma hizmeti sunan çeşitli girişimler,
- Taşınmazların konu olduğu miraslarda yasal mirasçılar ve atanmış mirasçılar,
- Herhangi bir gayrimenkulün, sahibi, kiracısı veya işleteni,
- Emlakçılar ve gayrimenkul sektöründe iş yapan şirketler,
- Borçluların emlaklarına haciz işlemleri yapmak isteyen alacaklılar,
- Türkiye’de mülkiyet almak isteyen yabancı uyruklular.
Yabancıların Mülk Edinmesi Hukuku
Türkiye’de yaşanan son kanun değişikliğiyle birlikte yabancı uyruklular ülkemizde otuz hektar sınırına kadar ev, arsa ve iş yeri alabilmektedir. Bu üst sınır Cumhurbaşkanlığı özel kararlarıyla altmış hektara kadar çıkarılabilmektedir. Fakat sınır bu şekilde genişletildiğinde, yabancıların satın alacağı geniş araziler için bazı şartlar koşulmuştur. Bu arazilerin satılmasından sonra yabancı uyruklular sahiplerinin iki sene dahilinde orada yapacakları projeyi gerekli bakanlıkların onayına sunmalıdır. Bu durumda uzun vadeli yatırım amaçlı arsa satın alımı engellenmiş olur.
Bahsi geçen yeni düzenlemeler, 2644 sayılı Tapu Kanunu içinde 03 Mayıs 2012 tarihinde değiştirilmiştir. Değişiklikler “6302 sayılı Tapu ve Kadastro Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun” başlığıyla 12 Mayıs 2012 günü yürürlüğe girmek üzere Resmî Gazete ’de yayınlanmıştır. Bu değişiklikler birçok açıdan yabancıların mülk edinmesini kolaylaştıran pratikler içerir. En büyük değişiklik ise karşılıklılık ilkesi, diğer adıyla mütekabiliyet ilkesi, üzerine olmuştur. Bu ilkenin kaldırılmasıyla birlikte öncesinde elli üç ülkenin vatandaşlarına hak tanınırken, Suriye ve benzeri istisnalar dışında yüz seksen üç farklı ülkenin vatandaşları mülk edinme hakkından faydalanabilir hale gelmiştir.
Gayrimenkul Hukuku Kapsamında Hangi Hizmetler Sunulur?
Gayrimenkul hukuku kapsamında arabuluculuk, hukuki danışmanlık ve vekaleten dava yönetimi şeklinde üç ana hizmet türü bulunur. Bunların kapsamına giren konu başlıklarından en sık rastlanılanlar ise aşağıdaki listede geniş kapsamlı olarak sunulmaya çalışılmıştır:
- Çevre mevzuatları denetimleri ve takibi,
- Ayni mutabakatlar ve şahsi mutabakatlar,
- Gayrimenkul sermayeleriyle ilgili hukuki danışmanlık,
- Emlak kredilerinden doğan borçların takibi ve tahsil edilmesi,
- Yabancı uyrukluların gayrimenkul edinme süreçlerine danışmanlık,
- Emlaklar için gerekli; satış ve kira sözleşmelerinin kontrolü ve hazırlanması,
- Tapu tescil işlemleri ve tescile itiraz davaları.
Gayrimenkul hukuku hizmetlerine birçok nedenle ihtiyaç duyulabileceği unutulmamalıdır. Birçok alt hukuk dalında görülen davalara gayrimenkuller sıklıkla müdahil olabilmektedir. Örneğin miras hukuku kapsamında yaşanan uyuşmazlıklarda sıklıkla taraflar arası gayrimenkul uyuşmazlıkları görülür. Gayrimenkul değerlerinin çoğu zaman yüksek tutarlarda olduğu göz önüne alınırsa, uyuşmazlıklarınız bir gayrimenkul hukuku avukat yardımına başvurmak faydalı olacaktır.
